建築計画のための基礎知識（主に用途・形態規制）
2.
都市計画法と建築基準法上の主な用途・形態規制
2の2 形態に関する規制
l 建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積の割合のこと。
建ぺい率 ＝ 建築面積 ／ 敷地面積
※ 軒が建物の壁面より一定以上出ると建築面積に算入されることがある。
※ 敷地が「特定行政庁の定める角地」にある場合は都市計画で定めた建ぺい率に10％加えることが可能。
※ 防火地域（主に建物が密集している地域などで防火のために、燃えない建物を建築しなければいけないエリア）の中で、耐火建築物、すなわち鉄筋コンクリートや鉄骨などで造られた燃えにくい建物を建築する場合は、都市計画で定められた建ぺい率に10％を加えることが可能。
※ 商業地域あるいは近隣商業地域の場合の建ぺい率は原則80％だが、且つ防火地域で、耐火建築物を建築する場合は100％敷地目一杯に建築可能となる。
l 容積率とは敷地面積に対する建物の延床面積の割合のこと。
容積率 ＝ 延床面積（床面積の合計） ／ 敷地面積
※ 前面道路の幅が12m未満の場合は都市計画で定めた容積率と用途地域別に定める一定の算式でもとめた容積率のいずれか小さい数値がその敷地の容積率の限度となる。
l 高さ制限 3種類（絶対高さ、斜線制限、日影）ある。
１．絶対高さの制限（地面から建築物の一番高いところまでの高さを制限するもの。）都市計画で定める用途地域の第一種低層住居専用地域および第二種低層住居専用地域では、建築物の高さを10ｍあるいは12ｍ以下にしなければならないと定めている。その他の用途地域では原則、法上はこのような絶対高さの制限はないが、条例により規制されているケースがある。
２．各部分の高さの制限（斜線制限）斜線制限とは、道路や隣接地の日当たりや通風などに支障をきたさないように建築物の各部分の高さを規制したもの。建築計画図面に建築基準法で定められた一定の斜線を引き、その斜線内に建築物を収めなければいけないという規制。
(ア) 道路斜線制限（道路の日当たりや通風を確保）
(イ) 隣地斜線制限
(ウ) 北側斜線制限（北側の土地の日照等を確保、住居系の用途地域で適用）
の3種類あるが、条例により高度斜線を定めている行政がある。
斜線制限には様々な緩和規定もあり、最終的に建築可能な形状を模索するには詳細に検討しなければならない。
＊ なお、道路斜線、隣地斜線には天空率という緩和規定がある。
斜線制限上建築可能な部分が、空に占める領域以下であれば、部分的に斜線の高さ制限を緩和できる規制。これにより、建物の形状・計画上の改善と事業上有利になるケースがある。複雑な計算が必要である。
３．日影による高さの制限は、対象区域内の一定規模以上の建物について、その建物の外側に10メートルの範囲内で建物の影が映る時間を計算し、その時間が一定時間以内に収まるように建物の高さが制限する規制。近隣の日照条件の悪化を防ごうとする規制。日影規制は、敷地が規制区域に入っていなくても、その影を落とす区域が日影規制対象区域であれば、規制対象となる。
日影図の例
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法上の道路
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申請の流れ