建築計画のための基礎知識（主に用途・形態規制）
2.
都市計画法と建築基準法上の主な用途・形態規制
2の１ 地域に関する規制
l 都市計画法とは、人々が健康で文化的な生活ができるように計画的な市街地開発、施設整備（道路・公園・上下水道など）の基本的なあり方を定めた法律。日本の国土は以下のように分類されている。
l 開発行為とは主として、建築物の建築の用に供する目的で行う、又は、特定工作物の建設の用に供する目的で行う、土地の区画形質の変更を言う。一定規模(市街化区域では1000㎡（一部500㎡）)以上の開発行為を行う場合は、原則として知事等の許可が必要。
l 地域地区とは、都市計画区域内の土地をどのような用途に利用するべきか，どの程度利用するべきかなどを都市計画において定め，土地の適正な利用と都市環境の保全を図るためのもの（用途地域、防火・準防火地域、風致地区、その他）。
l 用途地域とは、地域地区のうち最も基礎的なものであり、都市全体の土地利用の基本的枠組みを設定するもの。住居、商業、工業などを適正に配置して機能的な都市活動を確保するとともに、建築物の用途や容積率、建ぺい率、高さなどの形を規制・誘導し、秩序あるまちづくりに大きな役割を果たすもの。
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用途地域 |
特徴 |
建蔽率 |
容積率 |
日影 |
他 |
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第一種低層住居専用地域 |
閑静な住宅街の色が濃くなる。低層・小規模。 ↑ ↓ 商業色が濃くなる。大規模、密集 |
30-60% |
50% -200％ |
軒高7m 3F以上 |
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第二種低層住居専用地域 |
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第一種中高層住居専用地域 |
100% -500% |
高さ10m |
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第二種中高層住居専用地域 |
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第一種住居地域 |
50-80％ |
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第二種住居地域 |
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準住居地域 |
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近隣商業地域 |
60-80％ |
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商業地域 |
80% |
200-1300% |
- |
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準工業地域 |
工業系 |
50-80％ |
100-400% |
高さ10m |
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工業地域 |
50-60% |
- |
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工業専用地域 |
30-60% |
- |
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*1 建蔽率は緩和規定により最大20%増えるケースがある。
l 防火地域とは、防火性の高い建築物を促進することにより、火災の延焼拡大を抑制しようという目的で、都市計画で定められる。一般的には建物が密集している市街地の中心部や、幹線道路沿いに、商業地域や近隣商業地域に重ねて防火地域が定められているケースが多い。防火地域内では延床面積が100㎡を超えるもので、3階以上の建物を建てる場合は、鉄筋コンクリートなどのような耐火建築物を建てなければならない。また2階建、1階建の建物でも、耐火建築物あるいは準耐火建築物にする必要がある（木造などは建築できない）。その他、準防火地域、法22条屋根不燃区域等の指定がある。
l 耐火建築物とは、主要構造部が耐火構造であるもの又は耐火性能検証法等により火災が終了するまで耐えられることが確認されたもので、外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に防火戸等を有する建築物のこと。防火地域等の規制以外に、用途と規模により耐火建築物を義務付けられる。
1.
法上の道路
2.
申請の流れ